据cnbc 8月7日报道 美国房地产市场正在发生变化。最新数据显示，全美50个最大住房市场中，有38个市场的房屋平均成交价低于挂牌价。对于准备买房的消费者来说，这意味着相比前几年，如今的市场拥有了更多议价空间。
来源：cnbc
不过，专家提醒，虽然如今买家拥有更多“砍价”空间，但美国房价仍处于历史高位。对许多购房者来说，真正的问题并不是能否砍价，而是能否负担得起。
根据房地产交易平台Redfin的最新数据，今年6月，美国50个最大住房市场中，大多数房屋最终成交价都低于卖家的最初挂牌价。其中，折扣幅度最大的市场主要集中在佛罗里达州和德克萨斯州。
佛州迈阿密（Miami）和西棕榈滩（West Palm Beach）的房屋平均成交价，比挂牌价低了近5%；美国南部多个大城市的房屋成交价，普遍也比挂牌价低约2%至3%。
这10个住房市场降价幅度最大 数据显示，今年6月，房屋平均成交价低于挂牌价幅度最大的10个市场分别为：
1、迈阿密：4.66%
2、西棕榈滩：4.59%
3、休斯顿（Houston）：3.53%
4、奥斯汀（Austin）：3.17%
5、坦帕（Tampa）：3.07%
6、达拉斯（Dallas）：2.99%
7、圣安东尼奥（San Antonio）：2.84%
8、杰克逊维尔（Jacksonville）：2.76%
9、匹兹堡（Pittsburgh）：2.60%
10、奥兰多（Orlando）：2.48%
相比之下，旧金山、纽约和波士顿的房屋成交价平均仍略高于挂牌价，说明这些市场的房屋需求依然相对强劲。
此次分析涵盖了全美50个最大住房市场中、能够获得6月成交价与挂牌价数据的市场。由于Redfin当月没有公布相关数据，劳德代尔堡没有被纳入统计。
这种“低于挂牌价成交”的趋势也并非只出现在大城市。Redfin数据显示，目前全美只有约25%的房屋最终以高于挂牌价的价格售出，远低于2022年新冠疫情期间房地产市场最火热时约55%的水平。
为什么越来越多房子卖不到挂牌价？ Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示，房屋成交价低于挂牌价的一个重要原因，是房贷利率上升降低了买家的购买能力，而卖家调整价格的速度相对较慢。
她解释说，房贷利率上涨后，买家很快就会感受到压力，因为购房成本随之增加；但卖家通常需要一段时间才会意识到，可能需要降低房价才能吸引买家。
对于一些卖家来说，降价也并不容易。例如，一些人在2022年房地产市场高峰期附近买房的屋主，如果现在大幅降低售价，在扣除经纪佣金以及其他出售成本后，可能很难保证自己仍能盈利。
此外，佛州和德州一些房价折扣较大的城市，在疫情期间以及疫情之后经历了大规模住宅建设，市场上的房源数量增加，买家的选择也更多。
与此同时，这些地区的房屋保险费和房产税不断上涨，进一步推高了持有房屋的成本，导致部分买家退出市场，也让卖家面临更大的议价压力。
但并不是所有房子都能砍价。
对于买家而言，究竟能够砍下多少价格，仍然取决于当地市场以及具体房屋的情况。
纽约房地产经纪人Bill Kowalczuk表示，在一些库存依然有限、买家需求旺盛的社区，定价合理的房屋仍然能够迅速售出，甚至可能同时收到多个报价。
他认为，目前房地产市场正在变得更加平衡，房屋定价的重要性正在重新凸显出来。
买家如何判断自己能砍多少价？ Redfin专家建议，买家首先可以查看所在地区房屋通常以挂牌价的多少比例成交，也就是所谓的成交价与挂牌价比例（sale-to-list ratio）。
如果当地房屋长期以低于挂牌价的价格成交，买家可以参考当地普遍的折扣幅度，在保持竞争力的同时提出更低的报价。
此外，房屋在市场上挂了多久也是一个重要信号。
刚刚上市的房屋，即使市场整体降温，也可能吸引多个买家竞价；而一套已经挂牌数周、迟迟没有售出的房屋，通常意味着买家拥有更多议价空间。
那些已经经历过一次甚至多次降价的房屋，也可能更容易继续谈价格。
同时，买家的谈判空间并不局限于房屋售价。例如，可以要求卖家承担部分过户费用（closing costs），或者提供维修费用抵免。
对于有条件的买家来说，现金报价也可能增强谈判能力，因为卖家通常认为现金交易更容易顺利完成。
不过，专家也提醒，买家议价空间变大，并不意味着所有卖家都会急于降价。
佛州圣彼得斯堡（St. Petersburg）的房地产经纪人Jennifer Thayer表示，与几年前相比，如今买家的议价能力确实更强，但“并不是所有主动权都掌握在买家手里”。
尤其是在豪宅市场，真正优质、定价合理的房屋仍然很抢手，有些房子上市后甚至很快就能卖掉。
整体来看，美国房地产市场正在从前几年的“卖家市场”逐渐转向更加平衡的状态。对于买家而言，如今的市场确实提供了更多谈价格、谈条件的空间，但高昂的房价和贷款成本依然是购房者面临的主要压力。
（编译：Liz）
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