2019年第一季销售,曼哈顿Co-op中位数约70万,Condo则在100万左右。

Ming Chan / 专业地产顾问
Ming是曼哈顿排行第8精品高端地产公司的资深经纪，对纽约大小区特色丶市场周期和生活文化有深厚了解，是曼哈顿住宅公寓及新建公寓的专家。Ming在曼哈顿已居住将近20年，精通中英文；移民美国之前，曾在亚洲国际广告公司担任经理，深悉东西文化底韵。我们为买家提供一站式服务，从锁定房源丶谈判丶组织团队（贷款丶会计师丶过户律师）丶与房客交涉，到房产出售，每一步驺都以最专业完满的标准执行。
Yusheng (Ron) Liu / Loan Depot 贷款顾问 NMLS 1408668
Ron是纽约资深的房屋贷款顾问。研究生毕业于纽约大学的Ron对房地产金融兴趣浓厚。多年来一直以来以专业的角度为客户解决各种贷款问题，因人而异的提供优势利率和产品。
微信：RonLiu1990
手机： 1 (646) 519-7692
http://www.jianyc.com

根据调查，35岁以下的千禧新生代已然成为美国房市的主力军，占将近40%。虽然纽约是全美房价最高的城市之一，但纽约的高薪就业机会多，生活层次丰富，华人新生代在此买房的意愿强。也因为纽约作为一个超国际化城市，地产市场有全球各地的资金涌入，因此被视为最稳定丶安全，具保值丶增值的投资要地，华人父母总是长远考量，自然也想帮儿女在此置产。
其实纽约市公寓房源种类多，房价高低区间依房型和小区地点呈多元化，只要掌握几个重点和策略，你也可以提早在纽约置业。
1. 把握房源种类
纽约公寓分产权公寓（Condo）及合作公寓（Co-op），最大不同在于产权问题。
Condo屋主有永久产权，在出租丶装修丶使用上都相对自由。
Co-op的产权则是大楼所有，你买进的是大楼公司股份，过户时则取得股份证明书和该单元使用权。Co-op的大楼董事会对于买方条件及管理细项可自定条件，对移民身份丶资产情况丶能否出租和如何装修有一定要求，购买时要经过董事会面试核准，过程费心耗时，甚至有被否决的可能。
因为纽约市Co-op房源占多数，又有以上限制，平均房价比Condo便宜很多，适合有移民身分丶买房纯自用丶未来没有出租打算的朋友。反观各方面都弹性的Condo，因为房源数相对少，面对全球投资人的需求量，房价相对高。以2019年第一季销售数字为例，曼哈顿Co-op中位数约70万，Condo则在100万左右。
Condo之中，尤其是2010年后建的楼盘，大多以新一代设计和奢华配套为诉求，跳脱了传统公寓的格局和价位。一般来说，曼哈顿2008年前建的公寓平均单呎价在$1200以上，之后的则在$1900以上，所以过去10年的整体市场均价可以说是由新的高端楼盘拉高的，所以还是得细看房源种类和房龄来锁定适合的房源，不能以一概全。
2. 多感受小区氛围
纽约市除了曼哈顿外，周边还有许多时髦小区像威廉斯堡丶绿点丶长岛市丶布鲁克林下城等，都在地铁20分钟范围内。这些小区都有独特的文化底蕴和生活味道，平均房价也比曼哈顿低。过去几年因为建商特别注重小区的整体开发，社区素质和配套其实不输曼哈顿。千禧族通常更在意摩登设计和高科技大楼配套，以及周遭是否给于喘息和激发灵感的空间。如果曼哈顿房价超出预算，建议多去看看这些新兴小区，也许会有意外的收获！
纽约地铁每天平均流量在500万人次左右，全依赖地铁穿梭于各区间，小区房价成长与地铁线基本上是重叠的，以曼哈顿为中心，沿地铁线房价会由高逐渐降低。不论选择哪个小区，离地铁站越近，未来成长潜力越高。
3. 理清财务情况
在看房前，不管你预计一次性付款，或需贷款，资金到位很重要。如果需要贷款，应该如何做规划呢？首先，你需要联系几个有做海外身份丶海外收入经验的房屋贷款顾问，并货比三家。
美国主要贷款机构Loan Depot的刘经理 (Ron Liu) 说，「美国公民丶绿卡或者一些允许在美国工作的工作签证如H1B持有者是可以享受到美国正常贷款的产品的，这也并不表示中国及非美国护照就不能在美国贷款买房。一般来说，中国身份的客户分为两类：中国护照持B1B2签证，中国护照持F-1签证。这两类客户都可以通过提供国内的收入来完成贷款。」以Loan Depot来说，一般300万以下的房子可以贷到65%；900万以下的可以贷到60%；900万以上则一般是50%。「购房总预算要根据首付比例，加上2-4%左右的过户费，以及储备金来总计。储备金是由每个月的本金丶利息丶地产税丶管理费以及保险构成。国际买家通常需要至少6个月以上，最常见的为12个月。根据贷款产品的不同，大部分不要求这笔储备金在美国，但也有少数产品要求在美国。」
基本了解预算之后就是从银行拿预准信了，贷款顾问需要充分了解买家的收入丶信用丶资产以及Condo/Co-op的大楼情况。Ron说，「有些F-1的学生如果没有收入的话可以利用父母在国内的收入来申请贷款。」
掌握了以上要点，下一步就是找当地的专业经纪人开始看房。纽约的房源完全透明化，所有在售房源都在公开资料库中，专业的买方经纪能针对客户需求，在庞大房源库中锁定合适房源，并在整个买房过程中为客户步步把关。我们将在下次文章中继续探讨在纽约买房的其它事项。
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Ming Chan / 专业地产顾问
Ming是曼哈顿排行第8精品高端地产公司的资深经纪，对纽约大小区特色丶市场周期和生活文化有深厚了解，是曼哈顿住宅公寓及新建公寓的专家。Ming在曼哈顿已居住将近20年，精通中英文；移民美国之前，曾在亚洲国际广告公司担任经理，深悉东西文化底韵。我们为买家提供一站式服务，从锁定房源丶谈判丶组织团队（贷款丶会计师丶过户律师）丶与房客交涉，到房产出售，每一步驺都以最专业完满的标准执行。
Yusheng (Ron) Liu / Loan Depot 贷款顾问 NMLS 1408668
Ron是纽约资深的房屋贷款顾问。研究生毕业于纽约大学的Ron对房地产金融兴趣浓厚。多年来一直以来以专业的角度为客户解决各种贷款问题，因人而异的提供优势利率和产品。
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