据Gothamist 8月25日报道 住在纽约市问题严重公寓楼里的租客，今后通过住房法庭要求房东维修，可能不用再苦等几周甚至几个月。纽约市住房法庭推出新的“快速通道”，优先处理整栋楼存在严重安全问题的紧急案件。符合条件的案件完成送达后，房东等相关方最快需要在5天内回到法庭，由法官介入处理。

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过去要等几周，现在最快5天开庭
这类案件被称为HP案件，也就是由租客或纽约市房屋保护与发展局（HPD）提起，要求房东修复住宅违规问题的住房法庭诉讼。

通常情况下，租客已经多次向房东反映，甚至通过311投诉，但供暖、电梯、热水或其他问题仍长期得不到解决，才会考虑提起HP案件。

新规实施后，符合“整栋楼紧急HP案件”标准的诉讼，将被转交给各区住房法庭的监督法官优先安排。房东不再像过去那样等几周才第一次出庭，而是可能在案件材料完成送达后的5天内就要面对法官。

市长马姆达尼表示，当一栋楼已经变得危险、电梯长期停摆，或者房东放弃提供安全住房的责任时，租客不应该等待数月甚至数年才能得到帮助。

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哪些情况可以进入快速通道？
按照纽约市政府公布的标准，以下几类严重案件可能被优先处理：

一栋楼至少三分之一的住宅受到仍未解除的腾空令影响，居民因火灾、洪水或其他危险无法回家；至
少三分之一的住宅存在C级“立即危险”违规，包括大范围缺乏暖气、热水、电力或燃气等基本服务；
整栋楼的电梯完全无法使用，并且在过去一年内收到纽约市楼宇局开出的一级严重违规记录；
租客或HPD申请启动“Article 7A”程序，要求法院撤换长期失职的房东或管理方，指定第三方接管楼宇运营。

因此，一户公寓内出现普通水龙头故障、墙面掉漆或小范围漏水，并不一定会自动进入快速通道。重点在于问题是否属于严重危险状况，以及是否影响整栋楼或相当比例的住户。

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电梯投诉升至约2.2万宗，住房问题越来越多
推出快速通道的背景，是纽约市住宅投诉持续增加。

数据显示，纽约市上一财年向住房部门报告的投诉达到约83.5万宗，高于2023财年的70.7万宗。

电梯故障投诉也明显增加。2021年，全市大约收到1.7万宗电梯停运投诉；到去年，这一数字已经升至约2.2万宗。很多投诉集中在少数长期失修的楼宇，意味着同一批租客可能连续数月、甚至数年受到影响。

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对老人、残障人士以及带着婴幼儿的家庭来说，电梯长期停摆不只是生活不便。有些住户每天不得不步行上下十几层楼，严重时甚至无法正常外出、看病或者购买生活用品。

租客遇到严重问题，可以怎么做？
如果房东迟迟不维修，租客首先应留下完整记录，包括：
向房东或管理公司的短信、邮件和书面通知；
311投诉号码及HPD检查记录；
漏水、发霉、电梯停运等问题的照片和视频；
暖气、热水、电力或燃气中断的具体日期；
其他租客遇到同样问题的证明。

在联系房东后问题仍未解决，租客可以前往自己所在行政区的住房法庭，申请启动HP维修程序。提交申请时，应准备房东或管理人的姓名和地址，并列出公寓及楼宇公共区域内所有需要维修的问题。

租客还可以申请由HPD派员检查。法庭确认存在违规后，可以要求房东在规定时间内完成维修；如果房东继续拒绝执行，可能面临罚款、民事处罚，严重时还可能被追究藐视法庭责任。

需要注意的是，快速通道只是缩短最紧急案件第一次进入法庭的时间，并不保证所有维修都能在5天内完成。案件是否符合资格、房东需要采取哪些措施，仍由法官根据违规记录和现场证据决定。

房东团体则认为，一些租金稳定公寓的租金长期受到限制，加上拖欠租金案件处理缓慢，部分业主缺乏资金进行大规模维修。但租客权益组织表示，危险住房问题拖延多年，不能成为房东继续不履行维修责任的理由。

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租客可通过纽约市住房法庭HP案件指南查询申请步骤，也可以拨打311投诉住房违规问题。

（编译：叶子）



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