美国最火的物流地产怎么投？

前述/导语：今年6月，百仕通集团（Blackstone Group），以创纪录的1294亿人民币（折合美元187亿），投资总计1.79亿平方英尺的美国物流地产，豪赌未来电商与在线购物的地产需求。随着越来越多的美国企业转向互联网零售商 - 电子商务已占美国零售总额的10％，高于十年前的6％。亚马逊丶沃尔玛和家得宝等公司，正在争夺越来越有价值的物流地产，以满足不断增长的存储和配送需求……

为什么美国的物流地产，越来越受到投资者的欢迎？相比其他地产类型，购置和运营物流地产的成本要低得多。过去十年电子商务的成长，使物流地产供不应求，投资者更是趋之若慕，信心充足，一致看好这种商业地产类型。


我们今天就来聊一聊，关于美国物流地产的那些事。
——— 什么是物流地产？
如果问商业地产的外行人，怎么描述物流地产，回答很可能是：“狭窄丶灰暗又尘土飞扬的仓库” - 这个回答并非事实，也非全部。
物流地产属于工业地产的范畴，主要分为两种：仓库（Warehouse）与配送中心（Distribution Center）。它们之间的区别是：
• 仓库用于存储货品；配送中心，除了存储货品之外，还提供增值服务，比如产品混合丶订单履行丶交叉对接丶包装等；

• 与仓库相比，配送中心存储货品的时间很短。因此，配送中心的货品周转速度大于仓库的货品周转速度；
• 配送中心以客户为中心，是供应商与客户之间的桥梁；仓库的主要作用是有效地存储货品；
• 通常，零售订单从配送中心而非仓库发货；仓库为配送中心提供长期存储；
• 配送中心的运营比仓库的运营复杂得多；因此，许多配送中心配备了最新的订单处理丶库存管理丶运输管理等技术。

目前美国的物流地产，均已庞大的混凝土结构建成，室内空间巨大。凭借最新的技术，货物都以极快的速度搬运，不断缩短从货物打包到交付的时间。这些地产中，都能看到最新技术，在仓储与配送上的应用。

相比其他的商业地产类型，物流地产的优势在于：
• 以更低的前期投资和运营成本，控制极大的租赁空间；
• 地产租约往往是长期的，租金稳定而且可以预期；

而它的劣势在于：
• 地产的维护与更新，需要依靠高度专业化的团队，并且内部设备需要及时的技术革新；
• 每次租约只有单独一位租户，不像办公室或零售中心，可以部分出租，租赁收入要么全有，要么全无；

——— 物流地产的分级

具体来说，物流地产，又按照资产的质量进行A丶B丶C三层分级，资产质量越高的地产，溢价越高，价格也更为昂贵。

A类物流地产，一般建筑时间较短，配备先进的机械设备和技术系统，空间充裕，通风照明设施完善，符合亚马逊等大型零售商的仓储与配送需求，通常在本地市场中，拥有最高的租金。
B类地产，仅次于A类，建筑房龄10至20年，但房产维护良好。因为地理位置方面的优势，许多B类地产，也能够达到A类的租金水平，但设施与技术上已经过时，诸如较小的电梯桥箱，或更低的天花板高度。
C类地产，在资产质量上，与B类的差距较大，许多地产内部几乎没有设施，有一些迫切需要维护和翻新。建筑房龄通常超过20年，许多都建于上世纪60年代到70年代。因此，C类地产的租金，往往是本地市场上最便宜的，租赁费用的上升空间也极为有限。
——— 如何评估物流地产价值？
影响物流地产价值的三大因素是：大小丶地理位置与设施。
在进行投资前，首先我们需要将物流地产，与同一地区或城市的类似地产进行比较。由于大多数物流地产的空间，都是以平方英尺为单位，因此我们需要测量仓库，以确保获得准确的测量结果。同时，我们需要联系其他业主或当地的商业地产经纪人，确定所在地区的同类地产，每平方英尺的平均成本是多少钱。

其次，我们需要了解地产的地理位置。对于电子商务公司而言，仓库需要位于交通主干道附近，并且除了高速公路之外，还可以方便抵达机场和港口。例如，亚马逊新仓库的租约，竞争非常激烈。亚马逊要求物流地产的房东“不要打电话给我们，我们会打电话给你。”因为对电商来说，存储与运输的费用，可以占到公司支出的60％。
最后，我们应该评估地产的设备状况。如果设备陈旧，操作是否安全？地产是否包含任何物流专用设备，或者除了空间一无所有？地产内部适用什么类型的叉车？所有这些设备情况，都会影响地产在进入具体运营时的成本。

——— 如何投资物流地产？
物流地产具有长期丶稳定的租金收入，因此是各类地产基金最合适的基础资产之一。
如果你是小型投资者，投资本金有限，投资物流地产的最好方式，是通过专项经营物流地产的REITs（房地产信托基金）。根据Dividend.com的数据，目前美国最主流的物流地产类REITs有：
（PLD，普洛斯公司）
普洛斯，是美国最大的物流房地产基金，拥有970亿美元的管理资产（Asset under Management），市值（Market Capitalization）约为500亿美元，是为亚马逊提供租赁服务的顶级业主。
• 股价：$78.83美元; • 年初至今（YTD）上涨率：38％； • 收益率：2.88％。

Duke Realty（DRE，杜克地产）
杜克地产拥有1.56亿平方英尺的美国物流房地产，市值达110亿美元，是该行业的另一个主要玩家。
• 股价：$31.42美元; • 年初至今（YTD）上涨率：26％； • 收益率：2.86％。
（TRNO）
Terreno与普洛斯和杜克地产不同，因为它所投资的物流地产，仅局限于很小的区域内。虽然在美国六个区域市场开展业务，Terreno将它的投资重点放在尽可能靠近大城市密集城区的附近。
• 股价：$47.07美元; • 年初至今（YTD）上涨率：37％； • 收益率为2.1％。
Americold Realty Trust（COLD，美国美利冷地产信托）
总部位于亚特兰大的美利冷，是全球最大的冷藏仓库业主，于2018年初首次公开募股，以每股$16美元的价格售出了5200万股。该公司在美国丶加拿大丶澳大利亚丶新西兰和阿根廷拥有160个大型冷藏仓库。
• 股价：$32.23美元; • 年初至今（YTD）上涨率：29％； • 收益率为2.5％。
如果你是中型投资者，能够承担几万至几十万美元起投的项目，就可以登录CrowdStreet丶Fundrise或Cadre这样的在线基金投资平台，参与物流地产的“众筹”。

又或者，你是资金能与大型机构比肩的“真土豪”，你可以选择通过商业地产经纪人，自行购买和管理地产；也或者，参与百事通（Blackstone）或是贝莱德（Black Rock）这样大型私募基金的投资项目 － 只不过 “入场费”就是百万美元哟！